（作者：張凱 李娟 來源：華夏報）冬奧會不到一個月的時間即將開幕了，近期我報社接連街道位于昌平區(qū)城北街道管轄的西環(huán)里社區(qū)的業(yè)主多次反映，居委會憑借一張告示自己做主成立所謂管理居民的物業(yè)公司。

  據(jù)了解西環(huán)里社區(qū)是多年無物業(yè)入住社區(qū)，本次反映的問題就是居民想維持現(xiàn)狀或者成立物業(yè)公司需要透明的規(guī)范流程。通過隨機入戶走訪幾十戶上百居民發(fā)現(xiàn)基本上沒有同意成立物業(yè)公司的，小區(qū)何時成立的物業(yè)委員會何時召開的業(yè)主大會等一系列的流程在走訪中發(fā)現(xiàn)沒有任何一個居民參與，只是居委會在不知情的情況下擅自組建小區(qū)物業(yè)委員會。那么我們也找來了目前最新今年5月1日施行的《北京市物業(yè)管理條例》看下成立物業(yè)委員會和業(yè)主委員會的流程和步驟，居委會是否有權(quán)限自己說了算？如果不是擅自做主那么有多少居民參與或者知道成立物業(yè)委員會呢？這個流程和步驟訪問很多居民表示不知情。首先公開透明方面居委會的確沒有做到。

 

小區(qū)物業(yè)委員會成立的條件與步驟流程、權(quán)利與義務(wù)等

 

  第四章 業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會

  第一節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會

  第二十五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

  公房尚未出售的，產(chǎn)權(quán)單位是業(yè)主；已出售的，購房人是業(yè)主。

  本條例所稱業(yè)主還包括：

  (一)尚未登記取得所有權(quán)，但是基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個人；

  (二)因人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；

  (三)因繼承取得建筑物專有部分所有權(quán)的個人；

  (四)因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；

  (五)其他符合法律法規(guī)規(guī)定的單位或者個人。

  第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：

  (一)道路、綠地，但是屬于城市公共道路、城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外；

  (二)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位；

  (三)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等；

  (四)物業(yè)服務(wù)用房和其他公共場所、共用設(shè)施；

  (五)法律法規(guī)規(guī)定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。

  第二十七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

  (一)自行管理物業(yè)；

  (二)要求物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)；

  (三)提議召開業(yè)主大會，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

  (四)提出制定和修改臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

  (五)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

  (六)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

  (七)監(jiān)督業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的工作；

  (八)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

  (九)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和收益權(quán)；

  (十)監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；

  (十一)法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

  業(yè)主行使權(quán)利不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

  

小區(qū)業(yè)主委員會成立的條件與步驟流程、權(quán)利與義務(wù)等

  

第四章

  第二節(jié) 業(yè)主委員會

  第三十九條 業(yè)主委員會由五人以上單數(shù)組成，具體人數(shù)根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。戶數(shù)一百戶以下的住宅小區(qū)，業(yè)主委員會可以由三人組成。候補委員人數(shù)按照不超過業(yè)主委員會委員人數(shù)確定。

  業(yè)主委員會委員、候補委員應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)管理區(qū)域的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表。

  業(yè)主是自然人的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

  (一)遵紀(jì)守法、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力；

  (二)具有完全民事行為能力；

  (三)符合業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法中關(guān)于居住期限的要求；

  (四)按時足額交納物業(yè)費、不存在欠繳專項維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔(dān)費用的情況；

  (五)本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無直接的利益關(guān)系；

  (六)未被列為失信被執(zhí)行人；

  (七)未有本條例規(guī)定的房屋使用禁止規(guī)定的行為；

  (八)未有法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的情形。

  第四十條 業(yè)主委員會委員候選人通過下列方式產(chǎn)生：

  (一)社區(qū)黨組織推薦；

  (二)居民委員會、村民委員會推薦；

  (三)業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。

  籌備組根據(jù)業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法從按照前款方式推薦的人員中確定業(yè)主委員會委員候選人名單，報社區(qū)黨組織。

  社區(qū)黨組織引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會委員，通過法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會委員。

  第四十一條 業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過五年，可以連選連任。

  業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。

  任期內(nèi)業(yè)主委員會委員出現(xiàn)空缺的，由候補委員遞補剩余任期。具體遞補辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

  第四十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選業(yè)主委員會主任和副主任，并在推選完成之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示業(yè)主委員會主任、副主任和其他委員的名單。

  第四十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請備案：

  (一)首次業(yè)主大會會議記錄和會議決定；

  (二)業(yè)主大會議事規(guī)則；

  (三)管理規(guī)約；

  (四)業(yè)主委員會首次會議記錄和會議決定；

  (五)業(yè)主委員會委員和候補委員的名單、基本情況。

  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對以上材料的真實性、規(guī)范性進(jìn)行核實，符合要求的，五個工作日內(nèi)予以備案，并出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明，解散籌備組。

  業(yè)主委員會可持備案證明和印章刻制證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

  業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會保管，需要使用業(yè)主委員會印章的，應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會過半數(shù)委員簽字。

  第四十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責(zé)：

  (一)召集業(yè)主大會會議，報告年度物業(yè)管理的實施情況、業(yè)主委員會履職情況；

  (二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接；

  (三)擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法；

  (四)監(jiān)督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的補建、再次籌集；

  (五)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)費，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

  (六)監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止；

  (七)制作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務(wù)報表等有關(guān)文件；

  (八)定期向業(yè)主通報工作情況，每半年公示業(yè)主委員會委員、候補委員交納物業(yè)費、停車費情況；

  (九)協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

  (十)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法機關(guān)開展執(zhí)法工作；

  (十一)配合、支持居民委員會、村民委員會依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；

  (十二)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

  業(yè)主委員會不得擅自決定本條例第三十四條第一款規(guī)定事項；業(yè)主大會不得授權(quán)業(yè)主委員會決定本條例第三十四條第一款規(guī)定事項。

  第四十五條 業(yè)主委員會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主委員會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，至少每兩個月召開一次；經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召開臨時會議。

  定期會議和臨時會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員參加，委員不得委托他人參會。

  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在會議召開五日前將會議議題告知物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會，并聽取意見和建議。居民委員會、村民委員會可以根據(jù)情況派代表參加。

  業(yè)主委員會確定的事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)過半數(shù)委員簽字同意。會議結(jié)束后三日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將會議情況以及確定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

  業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會其他委員或者業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集，并重新推選業(yè)主委員會主任、副主任。

  第四十六條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止，由業(yè)主委員會向業(yè)主公示，并提請業(yè)主大會確認(rèn)：

  (一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主；

  (二)以書面形式向業(yè)主委員會提出辭職；

  (三)因健康等原因無法履行職責(zé)且未提出辭職。

  業(yè)主委員會委員一年內(nèi)累計缺席業(yè)主委員會會議總次數(shù)一半以上，或者不再符合本條例第三十九條規(guī)定的委員條件的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會罷免其委員資格；業(yè)主委員會未提請的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會提請業(yè)主大會罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)停止該委員履行職責(zé)，并向業(yè)主公示。

  第四十七條 業(yè)主委員會委員、候補委員不得實施下列行為：

  (一)阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定；

  (二)虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動中形成的文件資料；

  (三)拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作；

  (四)擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

  (五)違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；

  (六)將業(yè)主共有財產(chǎn)借給他人或者設(shè)定擔(dān)保等挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

  (七)與物業(yè)服務(wù)人有可能影響其公正履行職務(wù)的經(jīng)濟往來或者利益交換；

  (八)泄露業(yè)主信息；

  (九)侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

  業(yè)主委員會委員、候補委員有前款規(guī)定的第(一)項至第(五)項行為的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令業(yè)主委員會提請業(yè)主大會罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)停止該委員履行職責(zé)，并向業(yè)主公示。

  第四十八條 一個任期內(nèi)，出現(xiàn)業(yè)主委員會委員經(jīng)遞補人數(shù)仍不足總數(shù)的二分之一等無法正常履行職責(zé)的情形，或者業(yè)主委員會拒不履行職責(zé)的，物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

  第四十九條 業(yè)主委員會任期屆滿前六個月，應(yīng)當(dāng)書面報告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面報告之日起六十日內(nèi)組建換屆小組，并在業(yè)主委員會任期屆滿前，由換屆小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會未按規(guī)定提出申請的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促其履行職責(zé)。

  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府也可以應(yīng)業(yè)主書面要求組建換屆小組。

  換屆小組依照籌備組的人員構(gòu)成組建。

  第五十條 業(yè)主委員會的名稱、委員、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理變更備案手續(xù)。

  因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等客觀原因致使業(yè)主大會、業(yè)主委員會無法存續(xù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)辦理業(yè)主大會、業(yè)主委員會注銷手續(xù)，并公告其印章作廢。

第五十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

 

簡單來說成立物業(yè)管理委員會和業(yè)主委員會當(dāng)然不是不可以的。只是需要公開評選充分通知每一個居民，每個流程都是嚴(yán)格的規(guī)定時間的。公開透明合規(guī)合法是最基本的要求。

有選舉權(quán)的居民經(jīng)過推選等是可以作為委員成員的，目前的很多居民不知情的情況下涉嫌居委會的操作是暗箱操作，是完全不透明不規(guī)范的。所以即使成立所謂的物業(yè)委員會是不符合規(guī)定和流程的。也難怪很多居民覺得居委會做法的確欠妥。

  我們協(xié)同業(yè)主也聯(lián)系了北京律協(xié)物業(yè)管理法律專業(yè)律師了解相關(guān)情況，律師的答復(fù)與建議如下：

  1. 可以居中部分居民給居委會發(fā)起要求公開成立物業(yè)委員會的相關(guān)流程與步驟居民是否知情等相關(guān)疑問問題進(jìn)行溝通要求居委會給予書面答復(fù)。

  2. 如果第一步操作流程存在違規(guī)理應(yīng)按照物業(yè)管理條例重新成立物業(yè)委員會和業(yè)主大會來進(jìn)行是否成立物業(yè)公司最終確定。違規(guī)嚴(yán)重的可以往上級舉報或者走司法程序。

  3. 即使以上操作步驟得到居民的認(rèn)可并且公開透明規(guī)范，確定成立物業(yè)公司，居民仍然有權(quán)行使自己的權(quán)利，不簽署物業(yè)管理合同。

  4.  本著本區(qū)居民的事理應(yīng)自己當(dāng)家作主的原則，當(dāng)然也有權(quán)利聯(lián)名走法律程序或者向上級街道或者區(qū)市相關(guān)部門按照流程申訴居委會除本次外的其他違規(guī)違法行為以及重新成立屬于本社區(qū)的居委會。行為嚴(yán)重者可以走司法 程序等。

  我們會持續(xù)關(guān)注并且跟蹤報道居民反映的此問題，后續(xù)會聯(lián)系居委會和街道辦甚至區(qū)政府相關(guān)專業(yè)人士核實溝通解決相關(guān)問題。歡迎關(guān)注本報社的公眾微信號了解更多民生問題。